07 Июл

Правила землепользования и застройки города Якутска

Правила землепользования и застройки разработаны для столицы республики Саха-Якутия — крупнейшего региона Российской Федерации.

Полное наименование проекта: Внесение изменений в Правила землепользования и застройки ГО город Якутск.

Якутск имеет огромную территорию, значительная площадь которой свободна от застройки и сложна для урбанизированного освоения. Ресурсы для застройки, благоустройства, иного хозяйственного использования данной территории весьма ограничены. Возможность получения «земельной ренты» с этой территории практически отсутствует.

Наибольшая часть территории городского Округа является территорией естественных ландшафтов: ресурсный резерват «Кэнкэмэ» и особо охраняемая территория – «Зона покоя косули „Солосчу“».

Суммарная площадь всех десяти населенных пунктов в составе городского округа 226 кв.км – 6.3% от общей площади ГО город Якутск.

 

якутск

 
Карта санитарно-защитных зон от техногенных источников

Практически все районы Якутска в той или иной степени затронуты вредным воздействием. Карта санитарно-защитных зон от техногенных источников показывает насколько велика территория города, попавшая в зону поражения неблагоприятными (вредными) факторами.

 

8_Техноген_мелко_2

 

Как показывает опыт других городов, специальные меры, предпринимаемые заинтересованными в ограничении выбросов предприятиями, позволяют кардинально уменьшить СЗЗ и получить инвестиционно привлекательные участки для строительства.

 
Центральная часть города

9_Техноген_средне_2

 

Учитывая важность этого района Якутска для всех аспектов жизни города и Республики (здесь находится множество объектов республиканского значения), целесообразно провести инвентаризацию источников загрязнений, по возможности провести техническую модернизацию и разработать проекты СЗЗ с целью уменьшения площади вредного воздействия.
Наличие информационной системы дает возможность получения аналитических сведений об общей площади СЗЗ на интересующей территории с перечнем объектов и земельных участков попадающих в границы зон. Данная информация подлежит отображению в разрешительной документации на строительство с целью своевременного уведомления инвесторов о существующих ограничениях для застройки.

 
Карта территориальных зон, регламенты

Тот факт, что жилая малоэтажная застройка проникает в производственные, коммунальные и иные зоны, где она быть не должна, заставляет обратить особое внимание на необходимость регулирования этой ситуации. В предложенных ПЗЗ данные зоны четко ограничены: набор разрешенных видов использования не допускает строительство жилья. В то же время, есть в ПЗЗ и компромиссные решения, когда достаточно большие территории в непосредственной близости (фактически внутри) от производственных и коммунальных зон застроены и требуется время для более детальной оценки ситуации во избежание негативной социальной реакции.
Следует отметить также чрезвычайно большое по площади разрастание малоэтажной низкоплотной застройки, полукольцом охватывающую более плотную застройку центра. Эта ситуация усугубляется тенденцией перевода (с соответствующей регистрацией) дачных участков и построек в жилые. Возникающие огромные по площади массивы малоэтажной низкоплотной застройки лишены необходимой городской инфраструктуры, не имеют возможности создания такой инфраструктуры и превращаются в «деревню» нарушая нормальное развитие прилегающих к центру территорий. Малоэтажная низкоплотная застройка не может привлечь инвестиции для создания дорог, инженерной и социальной инфраструктуры, необходимых для города. В данной редакции ПЗЗ территории малоэтажной низкоплотной застройки ограничены.

 

17_Тер_зоны_средне

 

Выделена зона городского ядра с максимальным набором «градообразующих» функций. Основной характеристикой застройки в зоне ядра должна быть достаточная плотность застройки (5–16 этажей). Каждый город рождает свою морфологию застройки, но независимо от этого основной характеристикой городской среды является «плотность» — чисто городской феномен – достижение оптимальной плотности каждого района является главной задачей сбалансированного развития. Преимущества «компактного» города очевидны, особенно в экстремальных климатических условиях Якутии, где стоимость создания и эксплуатации дорог и инженерной инфраструктуры весьма высока.

 

18_Тер_зоны_крупно

 

Возможности для развития (застройки) внутри каждой территориальной зоны далеко не исчерпаны. Базируясь на положениях данной редакции ПЗЗ, нет формальных препятствий для концентрации усилий направленных на развитие сложившихся районов городского центра (ядра) и прилегающих районов. Подобным образом, на наш взгляд следует относится к районам занятым промышленными и коммунальными предприятиями объектами транспортной инфраструктуры – аэропортам, речному порту.

Главное направление развития Якутска, на взгляд разработчиков ПЗЗ, должно быть направлено «внутрь» города, а не наружу. То есть приоритет на реконструкцию, замещение неэффективной низкоплотной застройки на более плотную и более современную, обеспечение городских районов более современной инфраструктурой, благоустройством и т.д. В противном случае получит развитие набирающая силу тенденция неэффективной, плохо управляемой застройки, порождающей хаотичную и неудобную городскую среду. Такая застройка имеет тенденцию «пожирания» самых лучших территорий без должной отдачи.